Февраль 2026 года подтвердил разнонаправленную динамику на рынке недвижимости. Жилищное строительство демонстрирует устойчивость и рост вывода новых проектов, коммерческий сегмент страдает от рекордного дефицита качественных площадей, а в архитектуре и проектировании на первый план выходят запросы на благоустройство и социальные объекты на фоне тотальной прагматизации девелопмента.

Рынок строительства и недвижимости в середине зимы проходит этап структурной перестройки. Эксперты «ГлобалМедиа» отмечают, что, несмотря на высокую ключевую ставку и удорожание себестоимости, отрасль не уходит в стагнацию: девелоперы адаптируются, запуская новые проекты и смещая фокус на экономическую эффективность, технологичность и качество городской среды. При этом сегменты жилья эконом-класса и коммерческой недвижимости испытывают разнонаправленное давление, а архитектура окончательно отказывается от «демонстративной роскоши» в пользу функциональности и долговечности.

Читайте полный обзор мнений экспертов «ГлобалМедиа» по другим отраслям экономики по итогам февраля →

Быстрая навигация по мнениям экспертов:

1. Алексей Жорник (архитектурно-инженерное бюро «ДримФорм») — стабильность рынка жилья, запуск первой программы по стальному каркасу и новый стандарт отделки.
2. Константин Злобин («Астерра») — трансформация коммерческой недвижимости в высокотехнологичные экосистемы, ИИ как базовое требование.
3. Кузнечикова Екатерина (архитектурное бюро «Лампа») — сезонный рост спроса на проектирование благоустройства, влияние качества среды на стоимость жилья, оптимизация расходов девелоперов.
4. Ольга Сгибнева (WE-ON GROUP) — разнонаправленная динамика сегментов: стабильность в бизнес-классе и промышленности, спад в эконом-жилье из-за ипотечных ограничений.
5. Руслан Кубрава (KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT) — рекордно низкая вакантность офисов (1,8–5,5%), рост себестоимости на 17% и децентрализация деловых кластеров.
6. Сергей Остроух (архитектурное бюро «ИМАГО») — рост запросов на образовательную архитектуру, уход от типовых решений и программа модернизации школ. 

Алексей Жорник, генеральный директор архитектурно-инженерного бюро «ДримФорм»:

«Февраль в архитектурно-девелоперской отрасли прошёл под знаком устойчивости. Несмотря на непростой макроэкономический фон, рынок демонстрирует стабильность: объём жилья в стадии строительства удерживается на уровне 116 млн кв. м, что на 2% выше показателя прошлого года. При этом уже в январе девелоперы вывели порядка 4 млн кв. м новых проектов – рост составил 34% год к году. Это говорит о том, что отрасль не уходит в паузу, а адаптируется и продолжает запускать новые продукты.

В 2026 году отрасль всё больше склоняется к рационализму. В центре внимания – экономическая эффективность решений, технологичность, срок реализации и управляемость себестоимости. Девелоперы всё чаще ищут баланс между традиционными образами и цифровыми инструментами проектирования, а архитектура становится более системной и прагматичной.

Одним из заметных событий февраля стал запуск первой в России программы по проектированию гражданских объектов на стальном каркасе. Фактически это шаг к индустриализации архитектуры и переходу к более быстрым и гибким конструктивным системам. Технология позволяет сокращать строительный цикл, стандартизировать решения и повышать управляемость проектов – а значит, снижать риски в условиях высокой стоимости финансирования.

Что ожидается в марте?

Во-первых, усилится дискуссия вокруг модульного строительства и ускоренной типизации жилья. В условиях дорогого проектного финансирования и давления на маржу девелоперы будут стремиться к максимальной повторяемости решений и сокращению сроков строительства. Это неизбежно приведёт к более жёсткой оценке целесообразности «дорогой авторской архитектуры» в массовом сегменте.

Во-вторых, в марте вступает в силу новый стандарт параметров отделки для застройщиков. Это приведёт к корректировке продуктовой линейки».

Константин Злобин, директор по развитию «Астерра»:

«Рынок коммерческой недвижимости  проходит этап глубокой качественной трансформации: на смену классическим объектам приходят высокотехнологичные экосистемы. Мы видим, что драйвером роста отрасли становятся именно адаптивные, гибкие форматы, способные быстро подстраиваться под динамично меняющиеся запросы бизнеса. В условиях текущего рынка синхронизация планов девелоперов, консультантов и инвесторов становится критически важной для создания качественного предложения, отвечающего вызовам цифровой экономики. На данный момент можно выделить три ключевых вектора, определяющих облик отрасли.

Технологический фундамент: искусственный интеллект и автоматизация перешли из категории "дополнительных опций" в разряд базовых требований при проектировании. Это позволяет превращать “коммерческие площади” в высокоэффективные хабы с предельно высокой плотностью окупаемости каждого квадратного метра.

Инвестиционная трансформация: сегмент коммерческой недвижимости сформировался как прозрачный и понятный инвестиционный продукт. Сегодня инвесторы покупают не стены, а работающий бизнес-актив, ценность которого заложена в его технологическом превосходстве и способности интегрироваться в цифровые цепочки.

Горизонт планирования: сегодняшний вызов для девелопера — строить объекты, которые сохранят актуальность через 10–15 лет. Это достигается за счет гибкости форматов и высокой адаптивности инженерных решений».

Кузнечикова Екатерина, руководитель и основатель архитектурного бюро «Лампа»:

«Февраль 2026 года подтвердил сезонный рост спроса на проектирование благоустройства: увеличилось число заказов на разработку концепций, проектной и рабочей документации. По сравнению с февралем прошлого года объем запросов по данным открытых тендеров остается сопоставимым, что говорит о сохранении устойчивого спроса на услуги внешних подрядчиков как экспертов по формированию городской среды.

Благоустройство в долгосрочной перспективе повышает стоимость квадратного метра жилья, поскольку именно качество среды формирует ценность девелоперского продукта. Покупатели выбирают жилье не только по характеристикам квартиры, но и по уровню пространства вокруг дома. Поэтому даже застройщики эконом-класса обращаются к специализированным бюро, чтобы повысить конкурентоспособность проектов на нестабильном рынке.

Одновременно рост налоговой нагрузки увеличивает стоимость проектных услуг, а повышение ключевой ставки и ипотечных процентов снижает покупательскую активность. В этих условиях девелоперы стремятся оптимизировать расходы: создают внутренние проектные отделы или привлекают подрядчиков с более низкой стоимостью услуг.

Несмотря на экономические ограничения, конкурентоспособный жилой проект требует разнообразного благоустройства и разных сценариев использования дворовых и общественных пространств.

Мы ожидаем дальнейший рост спроса на проектирование и формирование более четких стандартов озеленения и благоустройства жилых комплексов. Одновременно будет усиливаться тренд на автоматизацию и стандартизацию процессов внутри проектных бюро для повышения экономической устойчивости бизнеса».

Ольга Сгибнева, директор по маркетингу и коммерции WE-ON:

«Если смотреть на ситуацию в девелопменте по общим показателям и запросам застройщиков, то ощущаются последствия экономической стагнации, и зависимость от ипотеки, ключевой ставки. Часть проектов, которые собирались реализовывать, либо отложена, либо видоизменена. При этом проектов сегмента бизнес, премиум, элит классов, не стало принципиально меньше, они по-прежнему есть. Если говорить о коммерческой недвижимости, то предложений по их проектированию на рынке тоже достаточно, но тендеры стали проводиться в более закрытом режиме или вообще решения принимаются не в открытом тендере, а подбираются индивидуально архитекторы и проектировщики на эту работу. В сегменте промышленных компаний всё, что касается девелопмента непрофильных объектов - штаб-квартир, кампусов, корпоративных университетов, инфраструктурных объектов, то их количество тоже не уменьшилось, они сейчас проектируется и будут построены в соответствии с планом. В целом, в этом году жизненно важные объекты продолжают активно запускаться, проектироваться, тендериться. Если и есть некоторая задержка, то сдвиг сроков на полгода-год, проекты не замораживают скорее там растянулся процесс бюджетирования, финансовой модели, выбора подрядчиков, что немного удлиняет сроки строительства. 

А вот на рынке жилья эконом-класса, совсем другая картина - это видно в публичном пространстве и напрямую связано с ограничениями льготной ипотеки. тут показатели связаны и с количеством предложений на рынке, и с количеством одобренных ипотечных сделок в банке, а также с количеством субсидий на ипотеки. Особенно это касается столиц и чуть в меньшей степени регионов».

Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT:

«В феврале 2026 года структурный дефицит качественного предложения офисной недвижимости сохранился в ключевых российских регионах. В Москве доля свободных площадей опустилась до 5,5% - минимума за 16 лет, в Екатеринбурге вакантность в классе А и вовсе составляет 1,8%. Основная причина - удорожание строительства: за 2025 год себестоимость возведения бизнес-центров выросла на 17%, до 350 тыс. руб. за кв. м. Это вынуждает девелоперов сместить фокус на продажу помещений мелкими лотами, до 150 м², чтобы быстрее возвращать инвестиции. В итоге доля объектов под аренду в московских новостройках сократилась до 13%, а крупные блоки от 7–10 тыс. м² стали дефицитом.

Цены на офисы растут, квадратный метр в классе А составляет более 500 тыс. руб., в 2026 году мы ожидаем дальнейший рост на 10–15%. Доходность от сдачи в аренду качественных объектов сохраняется в диапазоне 12–13% годовых. При этом инвесторы все чаще выбирают офисы с готовым арендным потоком или входят в рынок через ЗПИФН.

Среди заметных трендов рынка офисной недвижимости Москвы - децентрализация деловых кластеров, спрос смещается в локации за пределами ТТК с хорошей транспортной доступностью, и рост интереса к гибким форматам. 

По нашим прогнозам, дефицит качественных площадей сохранится минимум до 2027 года, поддерживая высокие арендные ставки. Если ключевая ставка ЦБ продолжит снижение до 11–12%, это оживит спрос за счет удешевления кредитов и перетока капитала из депозитов. Однако эффект будет заметен не ранее второй половины года. Основные риски связаны с макроэкономической нестабильностью и возможным замедлением деловой активности».

Сергей Остроух, основатель архитектурного бюро «ИМАГО»:

«Февраль в нашей нише действительно выдался активным. Мы наблюдаем устойчивый тренд: количество запросов заметно выросло по сравнению с началом года, и что особенно важно - изменилось их качество. Заказчики приходят не с абстрактным желанием «построить школу», а с конкретными задачами, требующими глубокой экспертизы.

Это подтверждается и макро статистикой: по данным ЦБ, на фоне общего спада в строительстве (входящие платежи в сегменте снизились на 1,3%, а в инфраструктурном строительстве - на 3,3%) проектирование, напротив, демонстрирует рост на 1,2% . Проекты разрабатываются, хотя до реальной стройки доходят не все - деньги сейчас крутятся скорее в операциях с недвижимостью, чем в бетоне.

В образовательной архитектуре этот тренд проявляется особенно ярко. Запрос идёт не на тиражирование типовых решений, а на глубину. Клиенты ищут не просто исполнителей, а партнёров с понятной методологией, способных закрыть сложные задачи: от педагогических сценариев до прохождения экспертизы в сжатые сроки. Мы видим это по структуре входящих обращений - растет доля проектов полного цикла, где заказчику важно получить не «красивую картинку», а рабочую документацию с гарантией согласования.

Важный контекст: программа модернизации образования набирает обороты. Уже построено 1714 новых школ, капитально отремонтировано более 6,5 тысяч учреждений, и на 2026 год дополнительно выделено 2 миллиарда рублей на капремонт в 39 регионах. Это создает устойчивый спрос на качественные проектные решения, адаптированные под конкретную локацию.

Ещё один значимый тренд февраля - окончательный уход от «демонстративной роскоши» в архитектуре. Рынок поворачивается к осознанным, функциональным и долговечным решениям».

ИТОГИ

Подводя итоги февраля, эксперты «ГлобалМедиа» сходятся во мнении, что рынок недвижимости вступает в фазу осознанного прагматизма. Жилой сектор, несмотря на сложные макроэкономические условия, сохраняет инерцию роста за счет адаптации девелоперов к новой реальности: ставка делается на технологичность, стандартизацию и снижение сроков строительства. Коммерческая недвижимость переживает структурный дефицит, который будет поддерживать высокие ставки и цены как минимум до 2027 года, при этом ключевым требованием к объектам становится их способность интегрироваться в цифровые экосистемы. Отдельным драйвером выступает спрос на качественное благоустройство и социальные объекты — покупатели и государство все больше ценят не просто квадратные метры, а среду и функциональность. Март, по мнению экспертов, ознаменуется дальнейшей корректировкой продуктовых линеек застройщиков под новые стандарты и усилением дискуссии о модульном строительстве и типизации жилья.