РЕПЧЕНКО
Олег
Николаевич

В январе текущего года активность на отечественном вторичном рынке жилья оставалась достаточно невысокой. Эксперты рассказали о том, что после новогодних праздников стоимость квартир корректировалась: завышенные цены снижались, а заниженные, наоборот, повышались. Из 70 городов, в которых проводились исследования, один квадратный метр вторичного жилья вырос в цене в 47. В 20 городах зафиксировано снижение стоимости, а в остальных ничего не изменилось. Об этом рассказал Павел Луценко, генеральный директор компании «Мир квартир». Сильнее всего жилье подорожало в Курске, Калуге и Владивостоке. Если говорить о падении стоимости, то лидерами рейтинга оказались Киров, Краснодар и Якутск. В Москве квадратный метр вырос в цене на 1% и достиг отметки в 353,4 тысячи рублей. Олег Репченко, глава компании «Индикаторы рынка недвижимости», прокомментировал данную ситуацию следующим образом: [cite=3934]«В плюсе оказались недорогие сегменты жилья, направленные на широкий круг покупателей. Речь идет о кирпичных и панельных пятиэтажных домах, а также советской панели средней этажности. Это говорит о том, что покупатели делают акцент на наиболее бюджетных вариантах. Основная причина такого выбора – сильная ограниченность платежеспособного спроса»[/cite]. По его словам, новые ограничения, введенные Центральным Банком, привели к усилению перетока покупателей из новостроек на вторичный рынок. Помимо этого, интерес к уже полностью готовому жилью подогревается за счет геополитической нестабильности и проблем в финансовой сфере. К тому же, в конце прошлого года отечественная национальная валюта демонстрировала высокую нестабильность. Павел Луценко сказал по этому поводу следующее: [cite=3973]«На данный момент на вторичном рынке жилья в России фиксируется слабоположительная динамика цен. В некоторых городах страны они постепенно снижаются. Но это не говорит об улучшении ситуации на рынке. Дело в том, что главными факторами сокращения цен все еще остаются крайне низкий спрос. Из-за слишком высокой ключевой ставки, устанавливаемой Центральным Банком, проценты по ипотеке существенно выросли. Именно по этой причине данный финансовый инструмент оказался недоступен многим жителям России»[/cite]. По его словам, в январе предложение жилья на отечественном рынке снизилось на 22%. Продавцы просто вынуждены снимать объекты с продажи, так как найти покупателей в текущей ситуации практически невозможно. Вместо этого они предпочитают сдавать свои квартиры в аренду, ставки по которой продолжают увеличиваться на протяжении последних нескольких месяцев. Луценко убежден, что данная тенденция сохранится и в обозримом будущем, так как никаких улучшений пока что не предвидится. Репченко отметил, что из-за заградительных ипотечных ставок вторичный рынок жилья стал настоящим спасением для тех россиян, которые хотят решить жилищный вопрос в течение короткого периода времени. Цены на нем гораздо ниже, чем на первичном рынке. Однако даже в таком случае далеко не все могут позволить себе приобрести квартиру. Получить займ в кредитной организации сейчас достаточно сложно, а накопления есть не у всех. Более того, закредитованность населения продолжает увеличиваться, несмотря на все меры, принятые Центральным Банком и правительством. В таких условиях рассчитывать на преломление негативной тенденции явно не стоит.

В последнее время фиксируется достаточно высокий спрос на аренду жилья, однако застройщики все еще весьма мало инвестируют в доходные дома. По словам специалистов, данный сектор недвижимости перестал быть перспективным из-за высокой ключевой ставки Центрального Банка, высокой конкуренции на рынке и полного отсутствия каких-либо стимулов со стороны правительства. После того, как массовая льготная ипотека прекратила существовать, многие жители страны переключились на аренду жилья. Но в скором времени стало очевидно, что такой высокий спрос повлек за собой возникновение дефицита предложения. Представители компании «Инком-Недвижимость» сообщили о том, что в первых числах сентября свободных квартир было в девять раз меньше, чем людей, желающих оформить аренду. В третьем квартале текущего года средняя стоимость аренды в Москве составляла 111 тысяч рублей в месяц, в Санкт-Петербурге – 56 тысяч рублей, а в других городах – примерно 40 тысяч рублей. Ставки выросли на 25%, 17% и 12% соответственно. Эксперты отмечают, что выручить арендаторов могли бы доходные дома, которые продемонстрировали достаточно высокую эффективность в странах, входящих в состав Европейского союза. Во Франции примерно четверть городского населения проживает в государственных доходных домах, а в Германии данный показатель составляет 60%. Причем данный формат получил достаточно широкую популярность не только среди арендаторов, но и среди инвесторов. Однако в России данная практика не прижилась. Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу компании RBI, отметил, что окупаемость таких доходных домов занимает достаточно много времени – от 15 до 25 лет. На отечественном рынке девелоперы привыкли работать с более коротким инвестиционным циклом, поэтому такой длительный срок не считается привлекательным. К тому же, достаточно большая часть рынка аренды жилья в России относится к «серой». Легальные доходные дома просто не смогут выиграть конкуренцию на таких условиях. Аналитики отметили, что из-за неофициальной аренды жилья в федеральный бюджет не поступает порядка 250 млрд рублей ежегодно. Григорий Начинкин, заместитель генерального директора Российского аукционного дома, прокомментировал данную ситуацию следующим образом: «Затраты на реализацию подобных проектов максимально приблизились к уровню гостиничных проектов. Но продажа жилья будет демонстрировать более высокую доходность даже в условиях снижающегося спроса. Инвестиции в арендные дома окупаются очень долго. К тому же, текущая денежно-кредитная политика Центрального Банка совершенно не благоволит этому». Олег Репченко, глава компании «Индикаторы рынка недвижимости», сказал по этому поводу следующее: [cite=3934]«В западных странах доходные дома так активно развиваются за счет околонулевых ставок по кредитам. Получается так, что кредитные организации дают доход по вкладам 1% годовых, а доходные дома – примерно 10%. Нет ничего удивительного в том, что инвесторы несут свои денежные средства именно в них»[/cite]. По его словам, для развития доходных домов на отечественном рынке правительству необходимо использовать денежные средства пенсионных фондов. Поэтому весьма целесообразно разрешить НПФ вкладывать деньги через ЗПИФы, но только под контролем самого государства.

Отечественные эксперты рассказали о том, что лимитов, выделенных государством на субсидирование льготной ипотеки, хватит максимум до ноября, о чем 25 сентября рассказали представители Минфина. Они отметили, что сейчас нет никаких рисков от остановки льготной ипотеки. Семейная ипотека появилась в России 2018 году, но должна была закрыться в июле того же года. Но все это время она продолжала действовать. Более того, Владимир Путин, глава государства, в начале этого года поручил продлить срок ее действия до 2030 года. Но все же правительство понимало, что оставлять ее в первоначальном виде нельзя. Именно по этой причине в июле она претерпела трансформацию. На данный момент семейная ипотека с процентной ставкой 6% годовых доступна только семьям, у которых есть ребенок возрастом до шести лет. Также кредитование жилья распространяется на семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, проживающие в небольших городах, или если имеется ребенок-инвалид. Дмитрий Фалкин, представитель Группы RBI, прокомментировал текущую ситуацию следующим образом: «Практика показывает, что в последние месяцы семейная ипотека стала наиболее востребованной льготной программой, так как она привлекается в 90% случаев. Остальную часть занимает траншевая ипотека. Программы с базовыми ставками практически не используются населением». По его словам, лимиты, выделяемые государством, напрямую влияют на выдачу денежных средств. Кредитные организации получают денежные средства от Минфина. На данный момент рыночная ставка составляет 20%, а ставка по семейной ипотеке – 6%. Эту разницу доплачивает Минфин из федерального бюджета. Однако здесь есть небольшой нюанс. Дело в том, что кредитные организации могут получить компенсацию только в том случае, если банки не выходят за установленные правительством рамки. В сентябре появились сообщения о том, что у крупных кредитных организаций практически закончились денежные средства на семейную ипотеку. Так, в разных банках лимиты истрачены на 80-96%. Представители Минфина полностью признают эту проблему и готовы даже распределить денежные средства между организациями. Это необходимо для того, чтобы продолжить выдачу льготной программы. Общего лимита хватит максимум до ноября. Эксперты разделились на два лагеря во мнении о том, чем опасна текущая ситуация для отечественной экономики. Ирина Киселева, член комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке, отметила, что именно семейная ипотека стала основным драйвером реализации проекта «Демография». Именно по этой причине и было принято решение продлить срок ее действия до 2030 года. Однако у многих аналитиков возникает ощущение, что правительство не станет увеличить лимиты в этом году. Бюджет на этот год уже сформирован, а лишних денежных средств в нем нет. Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сказал по этому поводу следующее: [cite=3934]«Из-за этого правительство решило не субсидировать ставку по IT-ипотеке в Санкт-Петербурге и Москве. Сейчас у страны сложный бюджетный период. Но противоположных сигналов пока что не было. Хорошая новость для населения заключается в том, эта ситуация повлечет за собой снижение цен на недвижимость. В скором времени дилеры продавцы начнут чаще использовать скидки и другие выгодные предложения»[/cite].

По словам отечественных специалистов, рынок отечественного жилищного кредитования сильно обвалился. В августе количество одобренных ипотечных заявок сократилось в два раза, по сравнению с результатами аналогичного периода времени прошлого года. По имеющейся информации, жители России начали менее активно оформлять заявки на получение ипотеки. На первичное жилье данный показатель снизился на 60%, а на вторичное – 30%. В этом году на жилищном рынке страны были зафиксированы колоссальные изменения. Самый серьезный удар произошел после того, как правительство 1 июля отменило массовую льготную ипотеку. Другие программы государственной поддержки претерпели серьезные трансформации, что также оказало свое влияние на общую ситуацию. На данный момент получить семейную ипотеку могут только семьи, в которых есть дети, возрастом до шести лет включительно. Только в таком случае можно рассчитывать на процентную ставку в размере 6% годовых. Максимальная сумма данного займа в Москве и Санкт-Петербурге зафиксирована на отметке 12 млн рублей, а для всех остальных субъектов страны – 6 млн рублей. Аналитики отметили, что выдачи денежных средств по этой программе сократились на 30,8%. Снижение рынка ипотеки в августе составило 56%. Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, прокомментировал данную ситуацию следующим образом: [cite=10067]«Во второй половине сентября рынок станет более активным. Дело в том, что к этому моменту завершится сезон отпусков, а дети начнут идти в школу. Но даже несмотря на это, не стоит ждать снижения стоимости квадратного метра. Все застройщики имеют определенные обязательства перед кредитными организациями, в том числе и реализация проектного финансирования. В нем указывается стоимость, ниже которой продаваться жилье просто не может»[/cite]. Но есть и другое мнение. Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сказал по этому поводу следующее: [cite=3934]«Пока что стоимость одного квадратного метра жилья в России стагнирует. Дело в том, что застройщикам за последние годы удалось сформировать достаточно неплохую подушку безопасности. Пока что у них нет никаких причин для того, что снижать ценники. Большая часть их проектов уже распродана, денежные средства хранятся на счетах эскроу, а ставки по проектному финансированию удерживаются на весьма низком значении. Вполне возможно, что стоимость квадратного метра начнет снижаться на рынке ближе к концу года или в начале следующего. К этому моменту определенная часть проектов завершится, поэтому застройщики будут заинтересованы в активизации продаж»[/cite]. По словам других специалистов, дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья в России зависит от нескольких факторов, основным из которых является политика Центрального Банка. Если инфляционное давление не получится снизить в ближайшее время, то население увидит доступную ипотеку только через два года. Разумеется, это крайне негативно скажется на спросе. Пока что эксперты не рекомендуют торопиться решать жилищный вопрос. По их словам, в текущей ситуации стоит положить имеющиеся сбережения в банк под хороший процент. Это позволит не только сохранить денежные средства, но и существенно их приумножить.

13 марта отмечается необычный праздник – День драгоценностей. Он объединяет ценителей различных украшений. В России праздник прижился, и его мог ..