ЛУЦЕНКО
Павел
Александрович

В январе текущего года активность на отечественном вторичном рынке жилья оставалась достаточно невысокой. Эксперты рассказали о том, что после новогодних праздников стоимость квартир корректировалась: завышенные цены снижались, а заниженные, наоборот, повышались. Из 70 городов, в которых проводились исследования, один квадратный метр вторичного жилья вырос в цене в 47. В 20 городах зафиксировано снижение стоимости, а в остальных ничего не изменилось. Об этом рассказал Павел Луценко, генеральный директор компании «Мир квартир». Сильнее всего жилье подорожало в Курске, Калуге и Владивостоке. Если говорить о падении стоимости, то лидерами рейтинга оказались Киров, Краснодар и Якутск. В Москве квадратный метр вырос в цене на 1% и достиг отметки в 353,4 тысячи рублей. Олег Репченко, глава компании «Индикаторы рынка недвижимости», прокомментировал данную ситуацию следующим образом: [cite=3934]«В плюсе оказались недорогие сегменты жилья, направленные на широкий круг покупателей. Речь идет о кирпичных и панельных пятиэтажных домах, а также советской панели средней этажности. Это говорит о том, что покупатели делают акцент на наиболее бюджетных вариантах. Основная причина такого выбора – сильная ограниченность платежеспособного спроса»[/cite]. По его словам, новые ограничения, введенные Центральным Банком, привели к усилению перетока покупателей из новостроек на вторичный рынок. Помимо этого, интерес к уже полностью готовому жилью подогревается за счет геополитической нестабильности и проблем в финансовой сфере. К тому же, в конце прошлого года отечественная национальная валюта демонстрировала высокую нестабильность. Павел Луценко сказал по этому поводу следующее: [cite=3973]«На данный момент на вторичном рынке жилья в России фиксируется слабоположительная динамика цен. В некоторых городах страны они постепенно снижаются. Но это не говорит об улучшении ситуации на рынке. Дело в том, что главными факторами сокращения цен все еще остаются крайне низкий спрос. Из-за слишком высокой ключевой ставки, устанавливаемой Центральным Банком, проценты по ипотеке существенно выросли. Именно по этой причине данный финансовый инструмент оказался недоступен многим жителям России»[/cite]. По его словам, в январе предложение жилья на отечественном рынке снизилось на 22%. Продавцы просто вынуждены снимать объекты с продажи, так как найти покупателей в текущей ситуации практически невозможно. Вместо этого они предпочитают сдавать свои квартиры в аренду, ставки по которой продолжают увеличиваться на протяжении последних нескольких месяцев. Луценко убежден, что данная тенденция сохранится и в обозримом будущем, так как никаких улучшений пока что не предвидится. Репченко отметил, что из-за заградительных ипотечных ставок вторичный рынок жилья стал настоящим спасением для тех россиян, которые хотят решить жилищный вопрос в течение короткого периода времени. Цены на нем гораздо ниже, чем на первичном рынке. Однако даже в таком случае далеко не все могут позволить себе приобрести квартиру. Получить займ в кредитной организации сейчас достаточно сложно, а накопления есть не у всех. Более того, закредитованность населения продолжает увеличиваться, несмотря на все меры, принятые Центральным Банком и правительством. В таких условиях рассчитывать на преломление негативной тенденции явно не стоит.

1 августа в свою официальную силу вступил новый законопроект, согласно которому в Москве нельзя строить квартиры площадью менее 28 квадратных метров. Постановление было подписано Сергеем Собяниным, мэром столицы. В документе сказано, что площадь однокомнатной квартиры не может быть меньше 28 квадратных метров, а двухкомнатной – 44 квадратных метров. Под ограничение не попадают лоджии, балконы и холодные кладовые вне зависимости от своих размеров. Если жилое помещение по площади будет меньшего указанного значения, но с 15-метровой террасой, то оно все равно не соответствует законопроекту, поэтому его проектирование категорически запрещено. Ольга Гусева, директор организации KEY CAPITAL, прокомментировала данную ситуацию следующим образом: [cite=11338]«Официальное постановление – это, по сути, верификация майского решения правительства столицы. Дело в том, что данный запрет появился еще в начале весны. В последнее время стало довольно много граждан, заинтересованных в маленьких студиях. Зачастую они следуют своим экономическим соображениям. Основной спрос на такое жилье проявляют студенты, начинающие специалисты и молодые супруги. С введением закона застройщики, ориентированные на этих покупателей, столкнутся с убытками, так как совсем скоро начнется отток потребителей с невысоким уровнем дохода»[/cite]. По ее словам, это решение весьма неоднозначное. Правительство принимало его исходя из того, что в последнее время на столичном рынке было слишком много такого жилья. Основная проблема заключается в том, что большая часть сделок с этими жилыми помещениями носила инвестиционный характер. Но есть и те клиенты, которые действительно нуждаются в таком жилье. Поэтому она выступает за сохранение такого формата, но с ограничением доли от суммарного объема предложения. Ирина Доброхотова, основатель компании «БЕСТ-Новострой», сказала по этому поводу следующее: [cite=3756]«Многие отечественные покупатели рассматривают покупку небольшой студии как возможность стать владельцем недвижимости с минимальным чеком. Этот формат все еще остается востребованным. Через какое-то время многие жильцы таких комнат перепродают их для того, чтобы купить жилье большей площади»[/cite]. Однако она убеждена, что даже вступление закона не гарантирует полного исчезновения подобных квартир на отечественном рынке. Дело в том, что все эти проекты уже реализуются, а срок этого процесса составляет порядка двух-трех лет. Поэтому продажи продолжатся в любом случае. Через несколько лет квартиры с маленькой площадью начнут продавать на вторичном рынке. [cite=3973]«На протяжении последних нескольких лет в России весьма активно развивалась тенденция снижения площади жилья. В столице средняя квартира стала меньше на два квадратных метра. Можно с уверенностью сказать, что такое жилье стало менее комфортным. Правительство намерено пресечь эту тенденцию, из-за чего и был введен соответствующий законопроект»[/cite], - заявил Павел Луценко, генеральный директор компании «Мир квартир». Некоторые специалисты считают, что в некоторых других регионах страны местные власти сами откажутся от строительства малогабаритного жилья. Это произойдет в том случае, если действующие рыночные строительства не будут располагать этой деятельности. Однако в более крупных городах примеру из Москвы вряд ли будут следовать.

В январе этого года ипотека вновь подорожала, а цены на «перегретом» вторичном рынке столицы значительно выросли. Из-за этого люди отдают предпочтение квартирам, расположенным в Подмосковье. Отечественные эксперты считают, что продажи жилья в районах близких к Москве продолжат увеличиваться и в ближайшем будущем. Главной причиной «миграции» покупателей являются слишком высокие цены. Олег Репченко, глава компании «Индикаторы рынка недвижимости», прокомментировал сложившуюся ситуацию следующим образом: [cite=3934]«Не так давно правительство предприняло более жесткие меры, чтобы ослабить «ипотечный пузырь». Теперь максимальная сумма кредита в столице составляет лишь 6 млн рублей против 12 млн рублей ранее. Фактически, из-за этого льготная программа, предоставляющая ипотеку под 8% годом, завершилась»[/cite]. Он считает, что при первоначальном взносе в размере 30% приобрести жилье можно минимум за 8,5 млн рублей. Но даже в таком случае покупатели могут рассчитывать лишь на небольшую студию, расположенную на окраине Москвы. К тому же, найти подобное предложение сейчас практически невозможно. Решение правительства ужесточить льготную ипотеку в России уже повлияло на спрос населения. Только за прошлый месяц число заявок на получение такого кредита в столице снизилось на 36,2% в годовом выражении. А продажи по рыночной ипотеке практически прекратились. Мало кто хочет оформлять кредит при ставке 17-18% в год. Именно по этой причине спрос на новостройки Москвы за первый месяц этого года сократился практически в два раза. По словам аналитиков, это только начало и данный тренд продолжится в следующие месяцы. Однако застройщики даже не пытаются снизить цены на жилье, даже с учетом низкого спроса на рынке. «В третьем квартале прошлого года на отечественном рынке жилья наблюдался сильный ажиотаж, благодаря которому застройщикам удалось продать гораздо больше квартир, чем планировалось изначально. Они получили хорошую прибыль, поэтому могут спокойно перетерпеть период «низкого спроса», - добавил Репченко. По его словам, покупателям стоит надеяться на скидки и акции от застройщиков, но это будет временная мера для привлечения внимания. Среди россиян довольно много людей с невысокой покупательской способностью. Именно они начали покупать жилье в Подмосковье. Дело в том, что в области квартиры дорожали гораздо медленнее, чем в самой столице. По расчетам аналитиков, в городах-спутниках Москвы среднее подорожание одного квадратного метра жилья составило порядка 7%. Однако специалисты зафиксировали еще один тренд, который их довольно сильно смутил. Дело в том, что застройщики начали уменьшать площадь квартир, предлагаемых к покупке на первичном рынке. Только за прошлый год она снизилась, в среднем, на 0,4 квадратных метра. Павел Луценко, генеральный директор компании «Мир квартир», сказал по этому поводу следующее: [cite=3973]«Именно рост цен стал главной причиной перетока столичных покупателей в область. Россияне стараются потратить на эту покупку минимум средств. Учитывая тот факт, что ипотека постоянно дорожает, а условия ее получения ужесточаются, в этом нет ничего удивительного. Сейчас жилье в городах-спутниках дешевле практически на 50%, чем внутри МКАД»[/cite]. По его словам, особой популярностью у покупателей пользуются комплексы, расположенные в пределах 30 километров от МКАД, которые относятся к комфорт-классу.

Сложная ситуация, возникшая на российском рынке недвижимости, подошла к своему логическому завершению. Правительство уже ясно дало понять, что безадресная льготная ипотека в России существовать не будет, так как все меры, которые изначально вводились для поддержки населения в трудное время, сейчас стали самыми главными драйверами инфляции. Ипотека по рыночным ставкам сейчас доступна далеко не всем, поэтому спрос на нее остается минимальным. Аналитики убеждены, что стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынках начнет снижаться сразу после того, как льготы по ипотеке будут полностью отменены. Павел Луценко, генеральный директор компании «Мир квартир», рассказал, что с января этого года цены на жилье на первичном рынке выросли на 15%. В среднем, данный показатель по всей России составил 126 тысяч рублей. По подсчетам экспертов, самый сильный рост оказался в Махачкале (на 107%), Магнитогорске (на 46%) и Нижнем Тагиле (+43%). В Москве стоимость новостроек увеличилась до 349 тысяч рублей за один квадратный метр, а на вторичном рынке данный показатель составил 327 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге стоимость квартир на первичном и вторичном рынках выросла на 8% и 2% соответственно. Павел Луценко прокомментировал это следующим образом: [cite=3973]«За три квартала этого года стоимость жилья на вторичном рынке в разных регионах России увеличивалась достаточно равномерно. Аналитики выяснили, что рост составлял 2-3% за квартал. Однако в четвертом квартале произошло резкое изменение, в результате которого цены выросли на 6%. Главной причиной этого стало увеличение ставок по ипотеке. Жители страны стремились оформить кредиты на старых условиях. Продавцы, прекрасно понимая, что делать в период повышенного спроса, начали искусственно увеличивать цены»[/cite]. Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи», сообщил, что в этом году отечественный рынок недвижимости пережил определенную зону турбулентности. Под этим он понимает резкие колебания спроса среди граждан и предложения со стороны продавцов. В начале этого года большая часть покупателей перешла с первичного рынка на вторичный. Сейчас же спрос на рынке начал снижаться. По словам Зайцева, это произошло по двум причинам: оформление ипотеки для покупки жилья стало менее доступным и появились высокие риски изменения условий кредитования. Эксперт убежден, что рынок жилья в России уже снижает обороты, а в январе следующего года к имеющимся факторам присоединится и сезонный. Олег Репченко, глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сказал по этому поводу следующее: [cite=3934]«Льготная ипотека действует всего в течение нескольких последних лет, однако за это короткое время она смогла стать причиной образования так называемого «ценового пузыря». Если правительство сможет реализовать отказ от масштабного субсидирования льготных программ, то возникший пузырь со временем рассосется сам по себе»[/cite]. По его мнению, из-за слишком высоких ставок по обычной ипотеке спрос на жилье значительно снизится. Сейчас минимальные ставки в самых крупных российских банках составляют от 15,6% до 16,4%. Однако это еще не сказалось последнее повышение ключевой ставки, так что в дальнейшей перспективе они станут значительно больше, что еще сильнее снизит спрос на жилье.

Крещенский сочельник, отмечаемый православными 18 января, является кануном к одному из главных христианских праздников года – Крещению Господня ..